不動産登記する前に知っておきたい書類と手続きの流れ！
令和6年４月１日から、相続登記が義務化されました。
新しいルールの概要は、被相続人が亡くなって不動産を相続したら、相続があったことを知った日から３年以内に、相続登記をして名義変更をすることが義務化されました。
では、この「知った日」とはどんな日なのか？
例えば次のようなケースです。
１．父親が亡くなったことをその日のうちに知った場合、その日から３年以内。
２．遠方に住んでいるなど亡くなったのを半年後に知った場合、その知った日から３年以内。
つまり、亡くなった日ではなく、相続の開始は（亡くなった方）被相続人の死亡を知った日からカウントされることになります。
まず、相続した不動産を登記するには
親や配偶者がなくなり不動産を相続することになった場合に、「相続登記」という手続きをすることになります。この登記とは被相続人名義の不動産を、相続人の名義に正式に変える手続きのことをいいます。ここで多くの方が悩まれるのが、この手続きを進めるのに「遺産分割協議書」が必要かどうかという点です。この記事では、遺産分割協議書が必要になる場合と不要な場合の違いや、登記の前に揃えなくてはならない書類の説明を分かりやすく解説していきます。
遺産分割協議書とは？
まずは、遺産分割協議書とはどんな書類なのかを確認していきましょう。
相続人全員の合意を記録した重要な書類
遺産分割協議書とは、相続人全員で話し合い、誰がどの財産を相続するかを決めた、重要な内容を文書で記録した書類です。
相続人が複数いる場合に、全員で話し合った結果を明確に残しておくことで、後の相続人間のトラブルを回避することができます。
不動産登記や金融機関の手続きでも、遺産分割協議書を提出することで、相続人全員の合意がある事が証明され、手続きがスムーズになります。
遺産分割協議書が不要な場合！
相続登記をする際に遺産分割協議書が不要となるケースを見ていきましょう。
１．法定相続分どおりに登記する場合
典型的なパターンは法定相続分で登記をする場合です。
例：相続人に子供が2人いる場合、相続人（子供）AとBがそれぞれ2分の１ずつの共有名義で登記するなら、法律で定められた方法で登記をすることになるので、新たに話し合って協議をして書類を作る必要がありません。
２．遺言書がある場合
被相続人が、自筆証書遺言や公正証書遺言を作成していて、この不動産は誰に相続させるなどと、明記してある場合には遺産分割協議書は必要ありません。
なぜなら遺言書自体が、法的に分割の意志を現したものだからです。ただし、自筆の場合、遺言書の形式や内容に不備があると、無効となり使えなくなることがあるので注意が必要です。行政書士などの専門家に、あらかじめ確認やサポートをしてもらと安心です。
遺産分割協議書が必要な場合！
次に、遺産分割協議書が必ず必要になるケースを見ていきましょう。
１．不動産を1人が単独で相続する場合
例：兄弟二人の場合で、兄が不動産を全て相続して弟が預金を相続する場合ですと、法定相続分とは違う分け方をするので、全員が本当に納得して決めたことなのかを証明するため、遺産分割協議書を作成し、全員が署名・実印を押印し、印鑑証明書を添付します。
２．不動産の共有割合を変更する場合
例：相続人が3人いて、兄が2分の１、弟が4分の１、妹が4分の１の場合、このケースでは、法定相続分の3分の１と異なる割合で登記することになりますので、遺産分割協議書が必要になります。
不動産登記をする前に必要な書類の一覧
ここからは、相続登記を申請する前に集めておく書類を詳しく説明いたします。
１．被相続人（亡くなった方）の戸籍関係書類
登記の際には、亡くなった方の出生から死亡までの全ての戸籍が必要です。
準備する書類
・戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本
※戸籍は、本籍地の市区町村役場で取得できます。途中で本籍が変わっている場合は、複数の市区町村役場に請求する必要があります。
２．相続人全員の戸籍謄本
相続開始時点での相続人を確認するため、全員分の現在の戸籍謄本を提出します。
婚姻・離婚・養子縁組などの履歴も含まれるため、これにより相続人の範囲が明確になります。
３．相続人全員の住民票
登記簿に新しい住所を記載するために、相続人の住所を証明する住民票が必要です。登記申請時には、住所と氏名が正確に一致していることが求められます。
４．固定資産評価証明書
相続登記には、対象となる不動産の固定資産評価額を証明する書類が必要です。これは、登録免許税を計算するために使います。毎年4月頃に市区町村から送られてくる、固定資産税通知書に記載された評価額でも代用できますが、正式には市区町村役場で発行される評価証明書を提出します。
５．遺産分割協議書（必要な場合のみ）
法定相続分と異なる分け方をした場合には、相続人全員が署名・実印を押印した遺産分割協議書を添付します。
協議書には以下の内容を明記します。
・被相続人の氏名・住所・死亡日
・相続人全員の氏名・住所
・相続財産の詳細（不動産の住所や地番など）
・誰がどの財産を取得するか
・協議成立日
・相続人全員の署名押印
６．相続人の印鑑証明書（協議書を添付する場合）
相続人全員の印鑑証明書（発行から3か月以内）が必要です。実印で押印されていることが前提となります。
行政書士の役割
登記そのものは司法書士の独占業務になりますが、その前段階である相続相談から相続関係説明図、財産目録や遺産分割協協議書の作成は、行政書士が専門的にサポートできる分野です。
行政書士が出来ること
・戸籍収集の代行
・相続関係説明図の作成
・財産目録の作成
・遺産分割協議書の作成
・遺言書の確認や作成支援
状況に応じて正しい書類を整理しましょう
相続登記を行う際に、遺産分割協議書が必要になるかは、相続の内容により変わってきます。
・法定相続分どおりに共有登記する→不要
・不動産を1人が単独で相続する→必要
・有効な遺言書がある→不要
・共有割合を変更して登記する→必要
まとめ
相続は家庭の事情や相続人の数によって、手続きの内容が大きく変わることもあります。何から始めたらよいかも分からないという段階でも、行政書士が書類の収集から整理、遺産分割協議書の作成を丁寧にサポートいたします。また、登記申請も司法書士と連携しているので、最後まで手続きをスムーズに進められます。
相続の相談を群馬県館林市の行政書士がサポート
群馬県館林市の行政書士白石まさたか事務所では、館林市・邑楽郡を拠点に、地域のみなさまの相続手続き、遺産分割協議書作成や遺言書（詳しくはこちらをご覧ください）の作成を、地域密着で丁寧にサポートさせていただきます。まずはお気軽にご相談ください。お待ちしております。
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